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商業地產深層變革 線上線下融合進入實質階段

  2018開年,騰訊、蘇寧、京東、融創入股萬達商業,阿里巴巴、文投控股入股萬達電影?!盎ヂ摼W企業布局線下成為當前中國商業地產最大看點?!睋吨袊虡I地產行業2017/2018年度發展報告》總結,商業地產的深層變革已經開始,線上線下融合進入實質階段。

  互聯網巨頭入股線下商業頻現

  1月29日,騰訊聯合蘇寧、京東、融創,計劃投資340億元,收購萬達商業香港H股退市時引入投資人所持的14%股份。此后的2月5日,阿里巴巴、文投控股投資78億入股萬達電影,分別成為萬達電影第二、三大股東。這是2018開年,線上線下融合的經典案例。事實上,線上零售歷經多年高速發展之后,近年來開始遭遇流量瓶頸,而線下實體商業的經營也每況愈下。線上線下全渠道融合已成共識。

  但誰主導融合成為一個問題?全聯房地產商會商業地產研究會會長王永平認為,線下雖然占消費市場85%的絕對優勢,但是過于分散,無力主導融合進程。線下商業曾希望于自身打造線上平臺,但均未取得預想的成功,比如萬達電商平臺飛凡網與大潤發網上商城飛牛網仍在燒錢。電商市場占比盡管不高,但因寡頭化發展,得以挾資本大動作出手整合線下商業。

  今年萬達商業、電影被互聯網寡頭瓜分之前,線下商業被整合的動作已經頻現。2017年5月,阿里入股聯華超市,成為其第二大股東,2017年11月宣布收購高鑫零售36%股份。騰訊于2017年12月宣布入股永輝,取得5%股權。今年1月23日,家樂福宣布騰訊與永輝將對家樂福中國進行潛在投資。此時業界發現,線下商業地產的整合不在線下內部,而是源于線上,這令實體商業始料未及。

  “2017年是新起點,商業地產的深層變革剛剛開始?!盧ET睿意德執行董事張家鵬這樣認為。

  對互聯網對于商業地產的影響,王永平認為,主要體現在互聯網巨頭大肆收購連鎖商業之后的發展方略不明朗,連鎖商業的運營與店鋪拓展前景不可預期。此外,互聯網企業從投資商業品牌邁向投資購物中心的可能性增強。

  生鮮+餐飲、線上+線下新模式

  互聯網巨頭在大舉收購線下商業的同時,也在快速布局創新零售業態,而且有望取代傳統業態成為新的主力店。

  王永平表示,自從馬云提出新零售這一概念之后,圍繞新零售的爭議始終不斷,而后京東提出了無界零售的概念。市場關于創新零售的探索則沒有止步,電商巨頭爭開生鮮實體店,而且基本形成了生鮮+餐飲、線上+線下的新模式。

  《中國商業地產行業2017/2018年度發展報告》提到,2017年,阿里巴巴線下超市盒馬鮮生新開業21家、永輝打造的“超級物種”新開業33家、蘇寧新開出5家蘇鮮生、京東推出線上線下一體化生鮮超市7FRESH。在2017年7月,馬云親自到訪盒馬鮮生上海金橋店造勢;7FRESH開業不久,今年1月18日“奶茶妹妹”章澤天現身7FRESH亦莊大族廣場店,可見創新零售在互聯網巨頭心中的分量。

  實體商業的希望在于回歸運營

  自去年開始,房企主導的商業地產也在發生變化。近年來,房企從拼銷售規模轉向拼持有規模,商業地產的重要性也在悄然提升。2017年年中,華潤置地將商業地產事業部升格為與開發部門平行的一級機構,商業地產的重心已由開發轉向了運營。

  印力并入萬科之后,也將商業地產管理層納入合伙人體系,創新了運營激勵機制。以上均說明房企持續看好商業地產前景,也為資產價值的提升與資本化創造條件。王永平認為,目前商業地產金融創新環境明顯改善,為商業地產的可持續發展提供了金融保障。

  對于今年商業地產形勢,王永平認為,人們對于美好生活的需要將成為行業最大商機,物質消費會進一步升級,對于文化、健康與體驗等非物質層面的消費將會大幅增加,比如上海星巴克臻選烘焙工坊、以言幾又為代表的文化空間、全國首個醫療主題商業杭州大廈Medical Mall都備受關注。未來,實體商業的希望在于回歸運營,人工智能、物聯網、大數據等新技術不僅提高了商業地產的運營效率,更增強了消費者的體驗感。

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